Загалом у столиці пустують понад 500 000 кв. м офісів, підрахував Forbes Ukraine. Що з цим роблять їхні власники і менеджмент?
Вакантність у бізнес-центрах Києва у 2019–2023 роках
Антирекорди офісного ринку
Максимальні заявлені орендодавцями ставки в класі А за два роки знизилися майже на чверть – до $20, свідчать дані Colliers Ukraine. У класі В ціни скоротилися на 40% – до $14. Реальні ставки оренди у класі А – не більше $15, каже Юрій Хорунжикевич, виконавчий директор мережі бізнес-центрів Forum Group.
Зараз у компанії девʼять бізнес-центрів у столиці з середньою вакантністю 18,8%. Основна причина проблем – війна, яка принесла й додаткові витрати. Порівняно з довоєнним періодом ОРЕХ у Forum Group зросли на 25%.
«У сукупності падіння ставок та зростання ОРЕХ знизили маржинальність офісного бізнесу на 40–42%», – зазначає Хорунжикевич.
Ставки оренди в бізнес-центрах Києва у 2019–2023 роках
Дохід і відвідуваність офісів впали непропорційно більше, ніж падіння заповнюваності, говорить комерційна директорка Dragon Capital Property Management Наталія Кравець.
У БЦ Horizon Park, до якого входять чотири будівелі в Києві, вакантність однієї з будівель становить 50%. В інших БЦ Dragon Capital в середньому – від 5% до 30%. Виняток – БЦ Prime і приміщення у БЦ «Саміт», якими володіє компанія. У них вакантність – нульова.
Загалом у власності Dragon Capital 14 бізнес-центрів та окремих офісних приміщень у Києві, Вінниці, Запоріжжі, Львові.
Лаєвська оцінює падіння маржинальності у 30%. «Усі оптимізовують витрати, але на тому рівні, щоб не погіршився сервіс», – додає Левічева.
Як у кризових умовах залучають нових орендарів?
Безпека, знижки й переформатування
На попит зараз впливають три критерії: наявність укриття з можливістю працювати під час тривог, ремонт коштом орендодавця й конкурентні ставки оренди, каже Лаєвська.
У БЦ Gulliver замінили поняття вакантність на заповненість, тобто кількість відвідувачів, каже комерційна директорка БФК Gulliver Олена Забужко. «Якщо до COVID-19 наш бізнес-центр у середньому відвідувало 6000 людей, то зараз 3000–3500», – говорить Забужко.
У 12-поверховому БЦ Cosmo Multimall здавати в оренду площі допомагає дроблення великих лотів на менші для невеликих фірм. «Даємо ремонтні канікули, співпрацюємо з риєлторами, обʼєднуємо офісну діяльність зі складською», – розповідають у пресслужбі ТРЦ і БЦ Cosmo Multimall.
Dragon Capital розглядала переформування однієї з будівель БЦ Eurasia під апартаменти/готель, але відмовилась від цієї ідеї. «Офіси під торгівлю чи апартаменти дуже складно переробити, до того ж попит на останні зараз порівняно невисокий», – каже Кравець. У БЦ Eurasia за останні дев’ять місяців вакантність зменшилась із 50% до 11%.
Forum Group виставляла на продаж один зі своїх БЦ – Forum Satellite. Якщо не вдасться продати, переформатує пʼять поверхів під складські та виробничі приміщення, інші залишить офісними, розповідав Хорунжикевич ще до аукціону. До кінця 2024 року він розраховує зменшити вакантність всіх БЦ компанії до 10%.
Замість IT новими орендарями БЦ стають фонди. «Все, що стосується військової ситуації», – пояснює Левічева.
Переломити ситуацію з попитом це поки що не допомагає. Через майже нульовий попит на лівому березі Dragon Capital поки що не вводить в експлуатацію вже збудований БЦ Piramida, каже Кравець.
Однак ніхто з аналітиків не називає ситуацію катастрофічною, адже війна впливає на всі галузі. «Бізнес-центри працюють в адаптованому режимі», – каже Левічева.